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原创 2024-06-07 20:43·经济观察报
经济观察网 记者 田国宝 王博没有想到，他的家乡下花园因二手房“白菜价”上了热搜。
6月5日，王博告诉经济观察报，最近不断有熟人把相关视频和截图转发给他，家乡以这种方式“出名”，让他有点哭笑不得。
王博的家乡下花园是河北省张家口市的一个区，距离北京市中心约140公里。当地政府公布的数据显示：2015年以来，下花园区常住人口持续减少，截至2022年年底，常住人口为6.3万人。
王博说，他的爷爷和奶奶去世后，在下花园留下一套电厂住宅楼的房子，多年来无人居住，仅作为每年扫墓时歇脚的地方。王博今年清明节回老家发现，一个单元只剩下四五户居民，小区大部分房子都空着。
在下花园，类似的老旧小区还有很多。贝壳找房网信息显示，2023年6月以来，这些老旧小区的成交价普遍在10万元左右。
此前，黑龙江鹤岗曾因房子“白菜价”引发外界关注。从全国范围来看，还有很多中小城市的房价下限像鹤岗一样跌破千元，不仅涉及东北和华北地区的一些经济欠发达城市，也包括四川、湖南、湖北、贵州、广西和广东等省份的中小城市。
“白菜价”
贝壳找房网的张家口二手房页面挂牌了大量低价房源。下花园区煤矿住宅楼一套70平方米的两居室，挂牌价6万元，折合单价857元/平方米；电厂住宅楼一套60平方米的两居室挂牌价7万元，折合单价1167元/平方米。
贝壳找房网成交记录显示，2023年6月，电厂住宅楼成交的一套84.4平方米的两居室，网签价为9.5万元，折合单价1126元/平方米；2024年4月，马车社住宅楼以9万元价格成交了一套82.6平方米的两居室，折合单价1090元/平方米。
在下花园区，总价在10万元左右的挂牌房源和成交房源比比皆是，涉及电厂住宅楼、电石厂住宅楼、供电局小区、马车社住宅楼等多个小区，单价普遍在800元/平方米至1200元/平方米。
当地一位中介人员告诉经济观察报，电厂住宅楼原为大唐集团下花园电厂家属楼，电厂关闭后，多数职工已经离开，目前仅有一些退休的老职工居住，二手房交易不活跃。
这位中介人员介绍，2015年前后，下花园的房价基本保持在4000元/平方米左右。此后全国性房企陆续进驻，到了2019年高峰期，下花园商品房成交均价上涨至1.2万元/平方米，部分高端楼盘价格逼近2万元/平方米。
转折发生在2021年下半年，该中介人员称，下花园的房价经历第一轮下跌，跌幅普遍在三分之一左右，原来单价一万元出头的房子普遍跌至七八千元左右；第二轮下跌在2023年下半年，跌幅接近一半。
目前，下花园相对高端的小区单价在5000元/平方米左右，中端住宅的价格维持在每平方米三四千元左右，老旧小区的单价普遍跌至一两千元。单价低于千元的成交首次出现在今年4月。
陈翔是一家全国性房企营销条线的负责人。2018年，他所在的公司进驻下花园后，他被派驻到下花园负责项目营销工作。
陈翔告诉经济观察报，2019年，下花园项目开盘均价为1.1万元/平方米左右。由于去化较差，项目一再降价，等到2022年交付时，价格已经降至7500元/平方米左右。2023年下半年进一步降至5000元/平方米左右。
陈翔说，因为项目销售较差，每个营销人员手中都押了不少房源，一直都急于脱手。2024年年初，零星成交保持在4000元/平方米左右。目前，多数房源的价格在3000元/平方米左右，但依然卖不掉。
陈翔所在的项目拿地楼面价不到1000元/平方米，算上建安成本，目前在“亏钱卖”。他说，房子的质量很好，但由于选错了地方，价格再便宜也无人问津。这也是2015年后进入下花园房企的普遍现状。
经济观察报不完全统计，2015年前后，有碧桂园、万科、荣盛、泰禾、华润置地、奥园、华侨城、绿城、金茂、阳光城、蓝城等多家房企进驻下花园，另有鲁能负责下花园杨树沟棚改安置房项目建设。
并非个案
不仅仅是下花园，与下花园紧邻的张家口市宣化区，化工厂家属楼一套60平方米的两居室，成交价只有4万元，折合单价667元/平方米；雅谐小区一套60平方米的两居室，成交价为8万元。
距离张家口市不远的山西省大同市，同样有大量的老旧小区房价在数万元。大同平城区局内小区一套48平方米的两居室，挂牌价5.5万元；云冈区新区里小区一套62平方米的两居室挂牌价3.7万元。
从成交情况看，2024年4月，大同中央机厂南三路小区以4.8万元价格成交一套55平方米的小两居，折合单价873元/平方米；同在4月，恒安新区R区以8万元价格成交一套70平方米的顶层楼，折合单价1142元/平方米。
贝壳找房网成交记录显示，2022年9月，大同二手房市场首次出现低于3000元/平方米的成交；2023年7月，首次出现低于2000元/平方米的成交；2024年4月，第一次出现低于1000元/平方米成交。
吉林市是吉林省第二大城市。2020年2月，江机住宅楼一套82.5平方米的两居室成交价为8.2万元，成为贝壳有成交记录以来，该地单价首次跌破千元大关的成交；2024年3月，桃北小区以2万元的价格成交了一套45平方米的一居室，更是将吉林市二手房最低成交单价刷新至500元/平方米以内。
同样的情况也发生在湖南省第二大城市株洲。2021年9月，玫瑰园小区一套100.8平方米的两居室以6.7万元的价格成交，将株洲二手房最低成交单价从2000元/平方米下拉至665元/平方米。
在株洲，类似的低价成交还发生在袁家湾社区、翠竹小区、中兴村小区、外贸包装厂小区等10多个小区，成交单价在几百元到一千元。
此外，四川、贵州、广西、甘肃、内蒙古、黑龙江、辽宁等多个省份均出现类似的城市，甚至连广东的揭阳、河源、清远等城市的部分小区房价下限也跌至1000元/平方米左右。
这些城市具备几个典型的特征：
第一，产业空心化。无论是鹤岗、下花园、大同等传统能源城市，还是株洲、防城港等工业城市，在传统产业没落后，还没有建立起相应的核心产业。
第二是人口外流。这些城市普遍面临人口减少的现状。比如下花园高峰期人口超过10万，但随着传统产业外迁或关停，人口逐年流失。
陈翔说，今年以来，多数城市的房价大幅下跌主要集中在“老破小”领域。
贬值原因
王博说，他们家族的后代散落在世界各地。当年老人去世时，房子没有过户，只是做了个公证。未来想要卖掉房子，原则上需要所有子女都到场签字。
目前，王博父辈们的年龄普遍在七八十岁，“总不能为了卖套房子，把老人从国外折腾回来”，王博说，卖房子分到各家的钱，都不一定够从国外回来的路费，所以他这一辈人，没有人愿意张罗卖房子的事情。
历史上，下花园的大部分居民都是依靠电厂、煤矿、电石厂等传统国企生活。传统企业没落带来的不仅仅是产业空心化和人口减少，房地产市场供需格局也随之出现逆转。
王博的父辈们大部分都离开了下花园到其他城市工作了，唯一留在下花园的姑姑，现在也跟随子女到了国外。到了他这一辈，散落的范围更加广阔。在他看来，老家的房子大概率是要舍弃了。
老家房子不急着卖的另一个重要原因是，老家的人不缺房子。2015年后，虽然大量全国性房企进入下花园，带动当地房价大幅上涨，但高价楼盘的购房者大部分是居住和工作在北京的人，而非当地人。
陈翔说，下花园房地产巅峰期，当地购房者占比不足十分之一，大部分是北京购房者，还有小部分是张家口等地的购房者。由此，下花园的房地产形成了两个相对隔离的市场。
由于老一辈居民在央企国企工作，加上房价较为便宜，大部分本地居民并不缺房子。王博说，他奶奶的保姆都有两套房子，“本地就那么点人，谁还愿意去买房呢”。
在这种市场格局下，像王博一样不打算回老家的房产持有人，本着“能卖多少算多少”的心态，不断刷新着房价的底线。
这不仅是下花园的房地产市场格局，也是多数产业空心化、人口大量外流城市的现状。
实际上，不仅仅是中小城市，今年以来，一二线城市老破小的价格也在缩水。北京市东城区一家中介门店的负责人告诉经济观察报，他所在门店4月成交了一套单价6.8万元/平方米的三居室，将该区域房价从10万元/平方米以上压了下来。原本以为这只是个案，但5月和6月，又陆续成交了不少7万元/平方米以下的房源。
陈翔说，房地产的逻辑变了，看待房地产市场的思维也需要变化。原来，对开发商来说，只要房价低于1万元/平方米的城市都是值得投资的城市；如今，这种一刀切的投资逻辑已经失去了市场。
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